2026年から住所変更登記が義務化｜不動産所有者が知っておきたい期限・手続きを司法書士が解説 | 枚方市の司法書士なら野島一美司法書士事務所 | ブログ

「引っ越しをしたけれど、不動産の登記まで変更した覚えがない」

「結婚して名字が変わったけれど、自宅の登記は以前の名前のまま」

このような方は、一度不動産の登記内容を確認してみることをおすすめします。

2026年4月1日から、不動産の所有者について住所や氏名・名称に変更があった場合の「住所等変更登記」が義務化されました。

これまでは、引っ越しなどによって住所が変わっても、不動産登記簿に記録されている住所を変更する登記は義務ではありませんでした。

しかし、所有者不明土地問題への対策などを背景として制度が変更され、現在は不動産を所有している方にとって無視できない手続きとなっています。

今回は、枚方市の野島一美司法書士事務所が、住所変更登記・氏名変更登記の義務化について、対象となる方や期限、注意したいポイントをわかりやすく解説します。

住所等変更登記とは？

土地や建物などの不動産には、「誰が所有しているのか」「所有者の住所はどこなのか」といった情報が登記簿に記録されています。

例えば、枚方市で自宅を購入した際に登記を行い、その後京田辺市へ引っ越したとします。

住民票の住所を変更しても、それだけで従来の不動産登記簿の住所まで自動的に書き換わっていたわけではありません。

そのため、

「住民票は現在の住所なのに、不動産登記は10年前の住所」

という状態も珍しくありませんでした。

この登記簿上の住所や氏名を現在の情報へ変更するのが、住所等変更登記です。

2026年4月1日から義務化

住所等変更登記の義務化は、2026年4月1日から始まっています。

不動産の所有者について住所や氏名・名称に変更があった場合、原則として変更があった日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。

正当な理由なく義務を怠った場合には、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。

ここで注意したいのが、

「2026年4月以降に引っ越した人だけが対象」

ではないことです。

2026年4月より前に引っ越した人も対象

今回の制度では、義務化前に住所や氏名が変わっていたにもかかわらず、変更登記をしていないケースについても対象になります。

2026年4月1日より前の変更について未登記の場合は、原則として2028年3月31日までに変更登記を行う必要があります。

例えば、

・以前購入した実家を所有している
・転勤を何度かしている
・結婚や離婚などで名字が変わった
・昔購入した土地を所有している
・相続した不動産を所有している

という方は、一度確認しておいた方がよいでしょう。

住所変更登記を放置すると何が問題？

住所が古いだけなら問題ないと思われるかもしれません。

しかし、不動産を売却したり、住宅ローンに関する登記を行ったり、将来的に相続が発生したりした際には、登記簿上の情報と現在の情報とのつながりを確認する必要があります。

長期間放置して何度も転居していると、過去から現在までの住所のつながりを示す書類が必要になる場合もあります。

そのため、変更があった段階で登記を整えておくことは、将来の不動産手続きをスムーズに進めることにもつながります。

「スマート変更登記」という仕組みも開始

2026年の制度変更では、「スマート変更登記」という仕組みも重要です。

所有者があらかじめ検索用情報を申し出ておくことで、その後、法務局が住所などの変更を確認し、一定の場合に職権で変更登記を行う仕組みです。

法務省では、簡単・無料の手続きをしておけば、その後の住所等の変更について法務局側で変更登記を行う仕組みとして案内しています。

ただし、ご自身の不動産の現在の登記状況や、これまでの住所変更の経緯などによって確認すべき内容は異なります。

「自分は何をすればいいのかわからない」という場合は、司法書士へ相談する方法があります。

相続登記とは別の義務です

ここは特に混同しやすいポイントです。

2024年4月1日から始まったのが「相続登記の義務化」。

2026年4月1日から始まったのが「住所等変更登記の義務化」です。

相続登記では、不動産を相続によって取得したことを知った日などから原則3年以内に登記を申請する必要があります。住所等変更登記では、住所や氏名などを変更した日から原則2年以内です。

つまり、

「相続登記を済ませたから、もう登記について何もする必要がない」

とは限りません。

その後に住所が変われば、住所等変更登記についても確認する必要があります。

不動産の売却を予定している方も確認を

自宅や相続した実家などを売却しようとした際、登記簿に記録されている所有者の住所と現在の住所が異なっているケースがあります。

売却を考えてから慌てて確認するのではなく、現在所有している不動産の登記内容をあらかじめ確認しておくと安心です。

特に、

・相続した実家を売却したい
・長期間所有している土地がある
・住宅ローンを完済した
・転居を繰り返している
・不動産を子どもへ贈与したい

といった場合には、住所変更だけでなく、相続登記、抵当権抹消、所有権移転登記など別の登記が関係することもあります。

司法書士に相談できること

住所変更登記自体は、ご自身で申請することもできます。

一方、

「所有している不動産の登記がどうなっているかわからない」

「昔の住所のままになっている」

「何度も引っ越している」

「相続した不動産なので、ほかの登記も必要か確認したい」

といった場合には、司法書士へ相談することで必要な手続きを整理できます。

司法書士は不動産登記の専門家です。

単に住所を変更するだけではなく、その不動産についてほかに必要な登記が残っていないかを含めて確認することができます。

枚方市・京田辺市・松井山手で不動産登記にお困りの方へ

野島一美司法書士事務所では、住所・氏名変更登記をはじめ、相続登記、不動産の名義変更、贈与・売買による所有権移転登記、住宅ローン完済後の抵当権抹消など、不動産登記に関するご相談に対応しています。

枚方市・京田辺市・松井山手を中心に、大阪府・京都府・兵庫県・奈良県・滋賀県・和歌山県など関西一円に対応しています。

ご自宅や施設への訪問相談・出張対応も可能です。

「自分の登記が義務化の対象なのかわからない」

「昔引っ越したまま登記を変更していない」

「相続した不動産の登記もまとめて確認したい」

という段階からでもご相談ください。

不動産の登記は、問題が起きてからではなく、状況がわかった時点で整理しておくことが大切です。

野島一美司法書士事務所が、一人ひとりの状況を確認しながら必要な手続きを丁寧にサポートいたします。