相続登記をしていない不動産はどうなる？2027年3月31日を前に確認したいこと | 枚方市の司法書士なら野島一美司法書士事務所 | ブログ

「親が亡くなって実家を相続したものの、名義はそのままになっている」

「祖父母の代から土地の名義変更をしていない」

「相続登記が必要なのは知っているけれど、まだ手続きをしていない」

このような不動産をお持ちの方は、一度登記の状況を確認しておくことが大切です。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、現在は不動産を相続した場合、一定の期間内に相続登記を行う必要があります。

さらに、この制度は2024年4月1日以降に発生した相続だけが対象ではありません。それ以前に相続した不動産についても、相続登記がされていなければ義務化の対象となります。

特に、2024年4月1日より前に相続によって取得したことをすでに知っていた不動産については、原則として2027年3月31日が一つの重要な期限となります。

今回は、相続登記をしていない不動産をそのままにするとどうなるのか、相続登記の期限や必要となる手続き、古い相続の場合に注意したいポイントについて、司法書士の視点から分かりやすく解説します。

相続登記とは？

相続登記とは、土地や建物の所有者が亡くなった際に、その不動産を相続した人へ登記上の名義を変更する手続きです。

例えば、父親名義の自宅を子どもが相続した場合、父親から子どもへ所有権が移ったことを登記簿にも反映させる必要があります。

相続が発生しただけでは、登記簿上の所有者の名前が自動的に変更されるわけではありません。

そのため、相続した不動産について相続登記をしていなければ、登記簿を確認しても亡くなった方が所有者として記載されたままになっていることがあります。

以前は相続登記の申請が義務ではなかったことなどから、長期間にわたって名義変更が行われていない土地や建物も少なくありませんでした。

こうした状態が積み重なると、現在の所有者が誰なのか分からない「所有者不明土地」が発生する原因にもなります。

そこで制度が見直され、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。

2024年4月1日から相続登記が義務化されています

相続登記の義務化により、相続や遺言によって不動産を取得した相続人は、

原則として

「自分が相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」

に相続登記を申請する必要があります。

ここで注意したいのが、

「亡くなったことを知った日から3年」とは限らないことです。

基準になるのは、相続が発生したことに加えて、自分がその不動産の所有権を相続によって取得したことを知った時点です。

例えば、親が亡くなったことは知っていたものの、遠方に土地を所有していたことを後から初めて知ったというケースも考えられます。

相続登記の期限を確認するときは、単純に亡くなった日だけを見るのではなく、不動産を相続したことをいつ知ったのかという点も重要になります。

また、正当な理由なく相続登記の申請義務に違反した場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。

2024年4月1日より前の相続も対象です

「親が亡くなったのは10年以上前だから、今回の義務化は関係ない」

このように考えている方は注意が必要です。

相続登記の義務化は、2024年4月1日以降に発生した相続だけを対象とした制度ではありません。

2024年4月1日より前に相続した不動産についても、相続登記が行われていなければ義務化の対象になります。

2024年4月1日より前から不動産を相続したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。

一方、不動産を相続によって取得したことを知ったのが2024年4月1日以降である場合などは、その「知った日」から3年以内が期限となる場合があります。

そのため、すべての古い相続について一律に「2027年3月31日まで」と判断するのではなく、それぞれの相続の状況を確認することが重要です。

特に、祖父母や曾祖父母の名義のままになっている土地、長期間使用していない土地、遠方にある土地などについては、一度登記簿を確認してみることをおすすめします。

相続登記をしないまま放置するとどうなる？

相続登記をしないことによる問題は、過料だけではありません。

むしろ実際の相続手続きでは、長期間放置することによって手続きが複雑になることの方が大きな問題になる場合があります。

相続人が増えてしまうことがあります

例えば、父親が亡くなった際に相続登記をしないまま年月が経過し、その後、相続人である子どもの一人が亡くなったとします。

すると、その子どもが有していた相続上の権利を、さらにその配偶者や子どもなどが承継する場合があります。

相続登記をしない状態が二世代、三世代と続けば、関係する相続人の人数が増えていく可能性があります。

当初は兄弟2人だけで話し合えばよかったものが、長期間放置したことで甥や姪など多数の相続人が関係する手続きになることもあります。

相続人が増えれば、必要となる戸籍の収集や関係者の確認などにも時間がかかりやすくなります。

不動産を売却するときに問題になることがあります

相続した実家や土地を将来的に売却したいと考えていても、登記名義が亡くなった方のままでは、その状態のまま相続人が自己名義で売却による所有権移転登記を行うことはできません。

まず相続関係を整理し、必要な相続登記を行ったうえで売却手続きを進めることになります。

「買主が見つかってから相続登記をすればいい」

と考えていると、古い相続の場合には戸籍の収集や相続人の確認に想定以上の時間がかかることがあります。

将来的に売却する可能性がある不動産ほど、早めに登記状況を確認しておくことが重要です。

必要な書類を集めるのが難しくなることがあります

相続登記では、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍関係書類など、相続関係を確認するための資料が必要になることがあります。

相続から長い年月が経過すると、相続人自身が高齢になったり、新たな相続が発生したりすることで、確認すべき関係が複雑になる場合があります。

古い戸籍をたどりながら相続人を確認しなければならないケースもあります。

「今すぐ不動産を使う予定がないから」

と放置するよりも、関係者や相続の経緯を把握できている段階で整理しておく方が、後の負担を抑えやすくなります。

遺産分割がまとまっていない場合はどうする？

相続登記が必要だと分かっていても、

「相続人同士で話し合いが終わっていない」

「誰が不動産を取得するか決まっていない」

「相続人が多く、期限までに遺産分割がまとまりそうにない」

といったケースもあります。

このような場合に知っておきたいのが「相続人申告登記」です。

相続人申告登記は、相続登記の申請義務を期限内に履行することが難しい場合に利用できる制度です。

登記簿上の所有者について相続が開始したことと、自分がその相続人であることを法務局に申し出ることで、申出をした相続人について相続登記の申請義務を履行したものと扱われます。

ただし、相続人申告登記を行ったからといって、不動産の所有権が最終的に誰に帰属するかを確定させる相続登記が完了するわけではありません。

その後、遺産分割協議が成立して不動産を取得する相続人が決まった場合には、原則として遺産分割の日から3年以内に、その内容に基づいた相続登記を行う必要があります。

「相続人申告登記をすれば、その後は何もしなくてもよい」

という制度ではないため注意が必要です。

相続登記をする前に確認しておきたいこと

相続登記を進める際には、いきなり申請書を作成するのではなく、まず相続関係と不動産の状況を整理することが重要です。

最初に確認したいのが、誰が相続人になるのかという点です。

亡くなった方の戸籍を確認し、配偶者、子ども、親、兄弟姉妹など、法律上の相続人を確認していきます。

次に、不動産の登記状況を確認します。

「実家は父名義だと思っていたら、土地だけ祖父名義だった」

「建物と土地で名義人が違っていた」というケースもあります。

固定資産税の納税通知書などだけで判断せず、必要に応じて登記事項証明書などから現在の登記名義を確認することが大切です。

そして、遺言書があるかどうかも確認します。

遺言書の有無によって、必要となる手続きや書類が変わる場合があります。

遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産を誰が取得するのかを決めるケースもあります。

相続登記は、それぞれの家庭の相続状況によって必要書類や手続きが異なるため、まず現在の状況を正確に把握することが重要です。

古い相続ほど早めの確認がおすすめです

相続登記の相談では、最近発生した相続だけでなく、

「祖父名義の土地が残っている」

「実家の名義を確認したことがない」

「昔、遺産分割の話をした記憶はあるが書類が見当たらない」

といった古い相続が問題になることがあります。

長期間相続登記をしていないからといって、必ずしも手続きができなくなるわけではありません。

しかし、時間が経つほど新たな相続が発生し、関係者が増える可能性があります。

例えば、登記名義人である祖父が亡くなり、その子である父も相続登記をしないまま亡くなっている場合、祖父から現在の世代までの相続関係を順番に確認する必要が生じることがあります。

こうしたケースでは、戸籍をたどって相続人を特定する作業も多くなります。

2027年3月31日という期限だけを意識するのではなく、「自分の家族に名義変更していない不動産がないか」を確認する機会として考えることが大切です。

相続登記は自分でもできます

相続登記は、必ず司法書士へ依頼しなければならない手続きではありません。

必要な戸籍などを集め、登記申請書を作成し、管轄する法務局へ申請することで、ご自身で手続きを行うこともできます。

相続関係が比較的シンプルで、必要書類もそろっている場合には、ご自身で進められるケースもあります。

一方で、

・相続人が多い
・何代も相続登記をしていない
・遠方の不動産がある
・必要な戸籍が分からない
・土地と建物の名義が異なる
・遺言書がある
・遺産分割協議が必要
・相続人の中に亡くなっている方がいる
・相続登記の期限が近づいている

といった場合には、手続きが複雑になることがあります。

「自分の場合は何から始めればよいか分からない」という段階から司法書士へ相談することも可能です。

相続登記には登録免許税がかかります

相続登記を申請する際には、原則として登録免許税が必要です。

相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として不動産の固定資産課税価格を基準に計算されます。

一方、一定の条件を満たす土地については登録免許税の免税措置が設けられており、2026年9月現在、その適用期限は2027年3月31日までとなっています。

例えば、相続によって土地を取得した方が相続登記をしないまま亡くなった一定の場合や、不動産の価額が100万円以下の土地について、条件を満たせば免税となる場合があります。

ただし、すべての相続登記が免税になるわけではありません。

また、免税措置を利用する場合には申請書への所定の記載が必要になるため、自分の不動産が対象になるかどうかを確認したうえで手続きを進めることが大切です。

枚方市・京田辺市・松井山手周辺で相続した不動産がある方へ

枚方市や京田辺市、松井山手周辺には、長くご家族で所有されている住宅や土地も多くあります。

現在ご自身やご家族が住んでいるからといって、必ず現在住んでいる方の名義になっているとは限りません。

「実家だから当然父の名義だと思っていた」

「固定資産税を払っているから自分の名義だと思っていた」

という場合でも、実際の登記内容とは異なることがあります。

特に、ご両親や祖父母から受け継いだ不動産について一度も登記簿を確認したことがない場合には、現在の登記名義を確認しておくと安心です。

野島一美司法書士事務所では、枚方市・京田辺市・松井山手を中心に、相続や相続登記、不動産の名義変更についてのご相談に対応しています。

相続登記が必要なのか分からない場合や、何年も前に相続した不動産がそのままになっている場合でも、現在の状況を整理するところからご相談いただけます。

よくある質問

Q. 2024年4月1日より前に親が亡くなっています。相続登記は必要ですか？

相続によって取得した不動産の相続登記がされていない場合は、2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象です。

2024年4月1日より前から不動産を相続したことを知っていた場合には、原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。

Q. 相続登記をしなかった場合、必ず過料が科されますか？

正当な理由なく申請義務に違反した場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

期限を過ぎたら自動的に必ず10万円を支払うという意味ではありませんが、義務化された手続きですので、期限内の対応をおすすめします。

Q. 遺産分割協議が終わっていません。

期限内に遺産分割がまとまらない場合には、相続人申告登記によって相続登記の申請義務を履行する方法があります。

その後に遺産分割が成立した場合には、原則として遺産分割の日から3年以内に、その結果に基づく相続登記が必要です。

Q. 祖父名義の土地でも相続登記できますか？

相続関係を確認できれば手続きを進めることは可能ですが、祖父の死亡後にその子どもも亡くなっているなど、複数の相続が発生している場合には相続関係が複雑になっていることがあります。

古い相続ほど、早めに現在の状況を確認することをおすすめします。

Q. 相続した不動産があるか分からない場合はどうすればいいですか？

固定資産税関係の資料や登記事項証明書などから確認する方法があります。

また、2026年2月2日からは、相続人などが被相続人名義の不動産を一覧的に把握するための「所有不動産記録証明制度」も始まっています。

不動産が複数の市区町村にある場合や、亡くなった方がどこに不動産を所有していたか分からない場合には、こうした制度の利用も検討できます。

相続登記を後回しにしないことが大切です

相続登記は、単に不動産の名義を書き換えるだけの手続きではありません。

現在の所有関係を登記簿に反映させ、次の世代へ不動産を適切に引き継ぐための重要な手続きです。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、過去に発生した相続についても対象となりました。

特に、2024年4月1日より前から相続によって取得したことを知っている未登記の不動産については、原則として2027年3月31日が期限となります。

「昔の相続だから関係ない」「今すぐ売る予定がないから大丈夫」

と考えず、まずは現在の登記名義を確認してみましょう。

相続から時間が経つほど、次の相続が発生して相続人が増えたり、必要となる確認作業が複雑になったりする可能性があります。

枚方市・京田辺市・松井山手周辺で、相続した土地や建物の名義がそのままになっている方、相続登記が必要か分からない方は、野島一美司法書士事務所までご相談ください。

現在の登記状況や相続関係を確認し、それぞれの状況に合わせて相続登記の手続きをサポートいたします。