親名義の実家を相続したら何から始める？相続登記から売却・空き家まで | 枚方市の司法書士なら野島一美司法書士事務所 | ブログ

親が亡くなり、実家を相続することになったものの、

「まず何をすればよいのか分からない」という方は少なくありません。

実家の相続では、単に家の名義を変更すれば終わりというわけではありません。誰が相続人になるのかを確認し、遺言書の有無や不動産の登記状況を調べ、必要に応じて遺産分割協議を行ったうえで相続登記を進めます。

さらに、相続登記の後には「そのまま住む」「売却する」「賃貸する」「空き家として管理する」など、実家を今後どうするのかも考える必要があります。

2024年4月1日から相続登記が義務化されたこともあり、実家を相続したまま長期間名義変更をしないという対応には注意が必要です。

今回は、親名義の実家を相続したときに何から始めればよいのか、相続登記から実家の売却・空き家管理まで、手続きの流れに沿って分かりやすく解説します。

親が亡くなっても実家の名義は自動的には変わりません

親が亡くなると相続が開始します。

しかし、相続が発生したからといって、法務局にある不動産の登記名義が自動的に子どもなどへ変更されるわけではありません。

例えば、父親名義の土地と建物を長男が相続することになった場合でも、相続登記をしなければ登記簿上には父親の名前が残ったままとなります。

そのため、実家を相続した場合には、まず現在の不動産の登記状況を確認し、必要な相続手続きを進めることが重要です。

「固定資産税を自分が支払っているから、自分の名義になっているはず」と思われる方もいますが、固定資産税を負担している人と登記簿上の所有者が必ず一致するとは限りません。

実家の相続では、思い込みではなく実際の登記内容を確認することが最初のポイントになります。

まずは遺言書がないか確認する

親が亡くなった後は、相続手続きを本格的に進める前に遺言書の有無を確認しましょう。

遺言書がある場合、その内容によって誰が実家を取得するのかが指定されていることがあります。

自宅の金庫や机、書類の保管場所などに自筆証書遺言が残されていることもあれば、公正証書遺言が作成されている場合もあります。

また、自筆証書遺言については、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用して保管されているケースもあります。

遺言書が見つかった場合には、すぐに内容だけを見て自己判断で手続きを進めるのではなく、その遺言書の種類や内容を確認することが重要です。

法務局で保管されていない自筆証書遺言などについては、原則として家庭裁判所で検認の手続きが必要になります。

一方、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用して保管されていた遺言書や公正証書遺言については、家庭裁判所の検認は不要です。

遺言書の種類によってその後の手続きが変わるため、まず「遺言書があるのか」「どの方式で作成されているのか」を確認しましょう。

誰が相続人になるのかを確認する

遺言書の有無とあわせて重要なのが、相続人の確認です。

「子どもは自分たちだけだから分かっている」

と思っていても、相続登記では戸籍などによって相続関係を確認する必要があります。

法律上、誰が相続人になるかは家族構成によって異なります。

配偶者は常に相続人となり、配偶者以外については、原則として子ども、直系尊属、兄弟姉妹という順位があります。

親名義の実家を相続する一般的なケースでは、亡くなった方の配偶者と子どもが相続人になることが多いでしょう。

ただし、子どもの一人が親より先に亡くなっており、その子どもに子がいる場合には、孫が代襲相続人になることがあります。

また、離婚歴や再婚歴があり、前の配偶者との間に子どもがいる場合なども、その子どもが相続人となる可能性があります。

相続人を一人でも見落とした状態で遺産分割協議を行うと、後から手続きをやり直さなければならない可能性があります。

そのため、相続登記では戸籍をたどって相続人を正確に確認することが重要です。

実家の土地と建物の名義を確認する

次に確認したいのが、実家の登記状況です。

一般的に「実家」と一つに考えがちですが、不動産登記では土地と建物は別々の不動産として扱われます。

そのため、

「建物は父名義だが土地は祖父名義」

「土地は父母の共有名義」

「自宅の敷地だと思っていた土地が複数の筆に分かれている」

といったケースもあります。

親が長年住んでいた家だからといって、土地と建物のすべてが親一人の名義とは限りません。

相続登記を進める際には、登記事項証明書などを確認し、土地と建物それぞれについて現在の所有者を確認します。

もし祖父母など以前の世代の名義が残っていれば、今回の親の相続だけではなく、それ以前の相続についても整理しなければならない場合があります。

古い名義が残っているほど相続関係が複雑になりやすいため、早い段階で確認しておきたいポイントです。

遺言書がなければ実家を誰が相続するか話し合う

有効な遺言による指定などがない場合には、相続人同士で遺産分割について話し合うことがあります。

これが遺産分割協議です。

例えば、

「母が実家に住み続けるので母が取得する」

「長男が実家を取得し、他の財産を他の相続人が取得する」

「実家を売却して、その代金を相続人で分ける」

など、家庭の事情に応じた分け方を検討します。

ここで大切なのは、実家だけを見て判断しないことです。

相続財産には預貯金、株式、その他の不動産などが含まれることもあります。

実家を誰が取得するのかを決める際には、その他の相続財産も含めて全体を確認しながら話し合うことになります。

また、遺産分割協議は原則として相続人全員が参加して行います。

話し合いがまとまった場合には、その内容を遺産分割協議書として作成し、相続登記などの手続きに使用することがあります。

実家を取得する人が決まったら相続登記を行う

実家を取得する相続人が決まったら、法務局で相続登記を行います。

2024年4月1日から相続登記は義務化されています。

相続によって不動産の所有権を取得したことを知った相続人は、原則としてそのことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。

また、遺産分割によって不動産を取得した場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記を申請する義務があります。

正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。

「実家を売る予定が決まってから登記すればよい」

と考えるのではなく、相続が発生した段階から期限を意識して手続きを進めることが大切です。

相続登記にはどのような書類が必要？

相続登記に必要となる書類は、相続の内容によって異なります。

一般的には、亡くなった方の戸籍関係書類、相続人の戸籍、住民票、固定資産評価証明書など、不動産や相続関係を確認するための書類が必要になります。

遺産分割協議によって不動産を取得する場合には、遺産分割協議書や相続人の印鑑証明書なども必要になります。

遺言書による相続であれば、必要書類はまた異なります。

そのため、インターネット上にある「相続登記の必要書類一覧」をそのまま集めれば、すべての相続に対応できるわけではありません。

まず自分の相続が、

遺言による相続なのか
遺産分割による相続なのか
法定相続分による登記なのか

などを整理してから必要書類を確認すると、手続きを進めやすくなります。

相続した実家に住み続ける場合

相続後も配偶者や子どもが実家に住み続けるケースは珍しくありません。

この場合でも、相続登記は必要です。

「売却しないから名義変更しなくても困らない」

と思われることがありますが、相続登記の義務は売却予定の有無とは別の問題です。

また、現在は問題なく住めていても、将来その家を売却したり、住宅の建て替えや不動産を担保とする手続きを検討したりするときに、登記名義が亡くなった親のままでは手続きを進めるうえで支障が生じることがあります。

さらに、相続登記をしないまま次の相続が発生すると、相続関係がより複雑になる可能性があります。

実家に住み続ける場合も、現在の世代で登記関係を整理しておくことが重要です。

実家を売却する場合は相続登記を先に確認する

「誰も実家に住まないので売却したい」

というケースも増えています。

相続した不動産を相続人名義で売却する場合には、相続登記によって現在の所有者を登記に反映させたうえで、買主への所有権移転登記を行うのが基本的な流れです。

そのため、実家の売却を検討している場合には、不動産会社へ相談するのと並行して、登記状況も早めに確認しておきましょう。

特に注意したいのが、古い名義が残っているケースです。

例えば土地が祖父名義のままになっていると、父親の相続だけでは手続きが完了しない場合があります。

売却の話が具体的に進んでから古い相続が判明すると、予定していたスケジュールで売却できない可能性もあります。

「売却するかまだ決めていない」

という段階でも、登記名義を確認しておくことには意味があります。

誰も住まない場合は空き家の管理も必要です

相続した実家に誰も住まない場合には、相続登記だけではなく空き家の管理についても考える必要があります。

人が住まなくなった住宅は、定期的な換気や清掃、庭木の管理、郵便物の確認などが行われなくなり、状態が悪化しやすくなります。

屋根や外壁の傷み、雨漏り、雑草や樹木の繁茂などが進めば、近隣への影響につながる可能性もあります。

また、遠方に住んでいる場合には、実家の状態を定期的に確認すること自体が負担になることもあります。

相続した実家をすぐに売却しない場合には、

住む予定があるのか
将来売却するのか
賃貸などで活用するのか
当面保有するのか

を家族で考えておくことが重要です。

「とりあえずそのまま」

にしている期間が長くなるほど、建物の維持管理や固定資産税などの負担も続きます。

相続した実家を共有名義にするときは将来も考える

兄弟姉妹など複数の相続人で実家を共有する方法もあります。

例えば、兄と妹がそれぞれ2分の1ずつ実家を相続するケースです。

共有名義そのものが問題というわけではありませんが、将来の管理や処分について考えておく必要があります。

不動産全体を売却する場合などには共有者との調整が必要になります。

さらに、共有者の一人が亡くなると、その持分について新たな相続が発生し、共有者が増えていく可能性があります。

最初は兄弟2人の共有だったものが、次の世代では複数の子どもたちによる共有になることもあります。

実家を共有で相続する場合には、「とりあえず平等に共有」という考えだけで決めるのではなく、誰が管理するのか、将来的に売却する可能性があるのかなども含めて検討することが大切です。

実家を相続したくない場合は相続放棄にも期限があります

実家の老朽化が進んでいる、遠方で管理できない、借金など他の相続財産も含めて相続したくないといった事情から、相続放棄を検討するケースもあります。

相続放棄は、原則として自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、家庭裁判所へ申述する必要があります。

ここで注意したいのは、

「実家だけを相続放棄して、預貯金は相続する」

といった選択は原則としてできないことです。

相続放棄をすると、その相続について初めから相続人ではなかったものとみなされます。

また、相続放棄は司法書士が代理人として家庭裁判所に出廷して手続きを行う制度ではありません。司法書士は、家庭裁判所へ提出する相続放棄申述書などの書類作成を通じて手続きを支援することができます。

相続放棄を検討している場合には期限があるため、早めに状況を整理することが重要です。

実家に住宅ローンや抵当権が残っていないか確認する

相続した実家について、住宅ローンはすでに完済しているものの、登記簿上の抵当権が残ったままになっているケースもあります。

住宅ローンを完済しただけでは、登記簿上の抵当権が自動的に消えるわけではありません。

金融機関から受け取った書類などを使用して、抵当権抹消登記を行う必要があります。

実家を売却する場合には、こうした抵当権の状況も重要になります。

相続登記を確認するときは、所有者の名義だけではなく、抵当権などの権利が残っていないかについても登記簿を確認するとよいでしょう。

古い抵当権の場合には、金融機関の合併や商号変更などによって手続きが複雑になる場合もあります。

相続した実家の住所変更登記にも注意

2026年4月1日から、

不動産所有者の氏名・住所等の変更登記についても義務化されています。

相続登記を行って自分が実家の所有者になった後に引っ越しなどで住所が変わった場合には、原則として変更した日から2年以内に住所変更登記を行う必要があります。

正当な理由なく義務に違反した場合には、5万円以下の過料が科される可能性があります。

これまで不動産登記というと

「購入したとき」「相続したとき」

だけ意識する方も多かったと思いますが、今後は所有者になった後の住所変更についても注意が必要です。

相続登記をした後も、登記情報を適切な状態にしておくことが大切です。

枚方市・京田辺市・松井山手周辺で実家を相続した方へ

枚方市、京田辺市、松井山手周辺でも、親が長年住んでいた実家を子どもの世代が相続するケースがあります。

実家の相続では、

「今後誰が住むのか」

「売却した方がよいのか」

「まだ処分を決められない」

といった今後の不動産の使い方に意識が向きやすいですが、その前提として相続関係と登記状況を整理することが重要です。

特に、親が何十年も住んでいた住宅の場合には、土地と建物の名義が異なっていたり、祖父母の名義が一部残っていたりすることもあります。

まずは登記簿や戸籍などから現在の状況を確認し、誰が実家を相続するのかを整理したうえで、その後の売却・管理・居住などを考えていくと手続きを進めやすくなります。

野島一美司法書士事務所では、

枚方市・京田辺市・松井山手を中心に、

相続登記や不動産の名義変更などのご相談に対応しています。

実家を相続したものの何から手を付ければよいか分からない場合や、古い名義が残っている場合なども、現在の状況を確認するところからご相談いただけます。

よくある質問

Q. 親が亡くなりました。実家の名義変更はいつまでに必要ですか？

相続によって不動産の所有権を取得したことを知った場合には、原則としてそのことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

遺産分割によって不動産を取得した場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に基づく登記を申請する義務もあります。

Q. 実家を売却する予定でも相続登記は必要ですか？

相続人が相続した不動産を売却し、買主への所有権移転登記を行うには、まず相続による所有権の移転を登記に反映させる必要があります。

売却を予定している場合ほど、早めに現在の登記名義を確認しておくことをおすすめします。

Q. 母がそのまま実家に住む場合も相続登記は必要ですか？

居住を続けるかどうかにかかわらず、相続登記の申請義務の対象となる場合には手続きが必要です。

誰が不動産を取得するのかを確認したうえで相続登記を進めます。

Q. 土地が祖父名義のままですが、父の相続と一緒に相談できますか？

相談できます。

祖父から父、父から現在の相続人へと複数の相続が発生している場合には、それぞれの相続関係を確認しながら必要な登記を整理します。

長期間登記をしていない不動産では相続人が増えている場合もあるため、早めの確認がおすすめです。

Q. 実家を相続するか売却するか決めていません。それでも相談できますか？

今後の利用方法が決まっていなくても、相続人や登記名義を確認することはできます。

相続登記には期限がありますので、「売るかどうかを決めてから」ではなく、まず必要な相続手続きを整理しておくことが大切です。

実家の相続は「登記」と「その後」を分けて考えましょう

親名義の実家を相続すると、家族で決めなければならないことが一度に増えます。

しかし、すべてを同時に決める必要はありません。

まず、

遺言書を確認する
相続人を確認する
土地・建物の登記名義を確認する
実家を取得する人を決める
必要な相続登記を行う

という順番で法的な手続きを整理します。

そのうえで、

住み続ける
売却する
活用する
当面管理する

といった実家の将来を考えていくと、整理しやすくなります。

相続登記を後回しにしたまま年月が経つと、次の相続が発生して関係者が増えたり、売却したいときにすぐ手続きを進められなかったりする可能性があります。

親名義の実家を相続したときは、「今後どうするか」だけではなく「現在の登記がどうなっているか」から確認することが大切です。

枚方市・京田辺市・松井山手周辺で実家を相続された方、相続登記や不動産の名義変更について分からないことがある方は、野島一美司法書士事務所までご相談ください。

相続関係や現在の登記状況を確認しながら、それぞれの状況に応じた相続登記の手続きをサポートいたします。