認知症になると不動産を売却できない？成年後見と早めの財産管理対策 | 枚方市の司法書士なら野島一美司法書士事務所 | ブログ

親が高齢になり、

「そろそろ実家を売却した方がよいかもしれない」

「施設への入居費用のために不動産を売りたい」

と考えるご家庭は少なくありません。

そのとき注意したいのが、所有者本人の判断能力です。

不動産の売却は、売買契約の内容や金額、売却後の生活への影響などを理解したうえで本人が意思表示を行う必要があります。そのため、認知症などによって判断能力が十分でない場合には、本人名義の不動産を家族が自由に売却することはできません。

ただし、「認知症になったら不動産は絶対に売却できない」という意味ではありません。

本人の判断能力の程度や、不動産が本人の居住用かどうかなどによって、成年後見制度の利用や家庭裁判所の許可など、必要となる手続きが変わります。

今回は、認知症と不動産売却の関係、家族が代わりに売却できるのか、成年後見制度を利用する場合の注意点、判断能力があるうちに考えておきたい対策について分かりやすく解説します。

認知症だからといって一律に不動産売却ができないわけではありません

まず大切なのは、「認知症」という診断名だけで不動産売却の可否が決まるわけではないということです。

不動産を売却するためには、本人が売買の内容を理解し、自分の意思で契約することができるかどうかが重要になります。

認知症の症状には個人差があります。

日常生活には一定の支援が必要でも、不動産を売却することの意味や条件を十分に理解して判断できる方もいます。

一方で、売却価格や契約内容、売却後にどこで生活するのかなどを理解することが難しい状態であれば、そのまま本人による売買契約を進めることは問題になる可能性があります。

そのため、

「認知症と診断されたかどうか」

だけではなく、

「その不動産売却について本人が必要な判断をできる状態か」

という点が重要です。

家族だから代わりに不動産を売れるわけではありません

親が認知症になったときに、

「子どもが代わりに契約すればよい」

と考える方もいます。

しかし、不動産の所有者が親である以上、子どもであっても当然に親名義の不動産を売却する権限があるわけではありません。

例えば、父親名義の実家を長男が、

「父は認知症だから、自分が署名して売却します」

ということは原則としてできません。

不動産は高額な財産です。

所有者本人の意思を無視して第三者が自由に処分できると、本人の財産を守ることができません。

家族であっても、不動産の所有権は別です。

「家族だから大丈夫」という考えで手続きを進めないことが大切です。

委任状があれば家族が売却できる？

本人に十分な判断能力があり、自分の意思で家族に売却手続きを委任できるのであれば、適切な委任に基づいて代理手続きを行える場合があります。

しかし、本人の判断能力がすでに十分でない状態になってから、

「以前から売るつもりだったので、家族が委任状を書けばいい」

ということはできません。

委任そのものも法律行為です。

本人が何を委任するのか理解し、自分の意思で代理権を与えることが必要です。

そのため、判断能力が十分でない状態で作成された委任状については、有効性が問題になる可能性があります。

不動産売却では、登記手続きの際にも本人確認や意思確認が重要になります。

本人の判断能力が十分でない場合に検討される成年後見制度

本人の判断能力が十分でなく、不動産売却などの財産管理を本人だけで行うことが難しい場合には、成年後見制度を利用する方法があります。

成年後見制度は、認知症、知的障害、精神障害などによって判断能力が不十分な方の財産や生活を法律的に支援するための制度です。

家庭裁判所が本人の状況に応じて成年後見人などを選任し、その人が本人の利益を守りながら必要な財産管理や法律行為を行います。

成年後見制度には、本人の判断能力の程度などに応じて、

成年後見
保佐
補助

という類型があります。

どの制度が該当するかは、本人の具体的な状態によって判断されます。

成年後見人が選任されれば自由に不動産を売却できる？

成年後見人が選任された場合でも、本人の財産を自由に処分できるわけではありません。

成年後見人の役割は、本人の財産を本人のために管理することです。

そのため、不動産を売却する場合にも、

売却する必要性があるか
売却価格は適切か
本人の生活にどのような影響があるか
売却代金をどのように管理するか

などを検討する必要があります。

特に重要なのが、本人の居住用不動産です。

居住用不動産を売却する場合は家庭裁判所の許可が必要になることがあります

成年後見人が、本人の居住用の建物やその敷地を売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要です。

ここでいう居住用不動産は、単に現在住んでいる家だけとは限りません。

例えば、現在は施設へ入所しているものの、将来的に戻る可能性がある自宅なども、状況によって居住用不動産として扱われることがあります。

本人にとって自宅は単なる財産ではなく、生活の基盤となる重要な場所です。

そのため、成年後見人だけの判断で簡単に処分できない仕組みになっています。

居住用不動産を売却する必要がある場合には、家庭裁判所へ申立てを行い、売却の必要性や条件などを確認してもらうことになります。

家庭裁判所の許可を受ける前に売買契約を進めないよう注意

成年後見人が居住用不動産を売却するときには、家庭裁判所の許可との関係を十分に確認しながら手続きを進める必要があります。

先に買主と契約してしまい、その後で許可が得られなかった場合には、大きな問題になる可能性があります。

そのため、不動産会社との売却相談を始める際にも、

所有者本人の判断能力
成年後見制度を利用しているか
対象不動産が居住用不動産に該当するか

などを確認しておくことが重要です。

売却スケジュールを決める前に、必要な法的手続きを整理しておくことをおすすめします。

成年後見人には家族が必ず選ばれるわけではありません

「成年後見を申し立てれば、長男が後見人になれる」と考える方もいます。

しかし、成年後見人を誰にするかを最終的に決めるのは家庭裁判所です。

申立ての際に候補者を記載することはできますが、家庭裁判所が本人の財産状況や家族関係、必要となる管理内容などを考慮し、司法書士や弁護士などの専門職を成年後見人に選任する場合もあります。

また、家庭裁判所が選任した成年後見人について、

「やはり家族に変えたい」

という理由だけで自由に変更できるわけではありません。

成年後見制度は本人を保護するための公的な制度であり、家族の都合だけで運用されるものではない点を理解しておく必要があります。

成年後見制度は不動産を売却したら自動的に終了する制度ではありません

ここは特に誤解されやすいポイントです。

「実家を売却するためだけに成年後見制度を利用して、売れたら終わりにしたい」

と考える方もいます。

しかし、法定後見制度は、原則として不動産売却が終わったから自動的に終了する制度ではありません。

本人の判断能力が回復するなど法律上の終了事由がない限り、本人が亡くなるまで成年後見が続くこともあります。

その間、成年後見人は本人の財産管理を継続し、家庭裁判所への報告なども行います。

専門職が成年後見人に選任された場合には、後見業務に対する報酬が発生することもあります。

そのため、

「家を売りたいから、とりあえず成年後見」

と簡単に判断するのではなく、制度を利用した後のことまで理解して検討することが重要です。

判断能力があるうちなら早めの対策を検討できます

将来、認知症などによって判断能力が低下する可能性を考えるのであれば、本人が十分に判断できるうちに財産管理について考えておくことが大切です。

例えば、

実家を将来どうするのか
施設へ入居した場合に売却するのか
誰が財産管理を支援するのか
預貯金をどのように管理するのか

などを家族で話し合っておくことが考えられます。

本人の判断能力がある段階であれば、将来に備えた制度を検討できる場合もあります。

任意後見制度という方法もあります

本人に十分な判断能力があるうちに利用を検討できる制度の一つが、任意後見制度です。

任意後見制度は、将来判断能力が不十分になった場合に備えて、

誰に支援してもらうのか
どのような事務を任せるのか

を本人があらかじめ契約によって決めておく制度です。

任意後見契約は公正証書で締結します。

その後、本人の判断能力が不十分になったときに、家庭裁判所が任意後見監督人を選任することで任意後見が開始します。

法定後見とは異なり、本人が判断できるうちに支援してほしい人や内容を検討できる点が特徴です。

ただし、任意後見制度も万能ではありません。

契約内容や開始時期、財産の状況などを踏まえて検討する必要があります。

家族信託という方法が検討されることもあります

将来の財産管理対策として、家族信託という仕組みを検討するケースもあります。

家族信託では、財産を持っている本人が、信頼できる家族などに一定の財産を託し、契約で定めた目的に従って管理・処分してもらいます。

例えば、本人が判断できるうちに自宅などの財産管理について信託契約を締結し、その後本人の判断能力が低下しても、契約の内容に基づいて受託者が財産管理を行うという設計が考えられます。

ただし、家族信託を行えばすべての問題が解決するわけではありません。

身上保護など成年後見制度でなければ対応しにくい部分もあります。

また、信託する財産、家族構成、不動産の状況、税務上の問題なども含めて検討する必要があります。

「成年後見より家族信託の方がよい」と一律に判断するものではなく、本人が実現したいことに合わせて制度を選ぶことが大切です。

遺言書だけでは認知症対策にならないことがあります

遺言書を作成しているから、将来認知症になっても不動産管理は問題ないと思われることがあります。

しかし、遺言書は基本的に本人が亡くなった後の財産承継について定めるものです。

本人が存命中に判断能力が低下した場合の財産管理を、遺言書だけで解決することはできません。

例えば、

「亡くなったら長男に自宅を相続させる」

という遺言があったとしても、本人が生きている間に施設費用のため自宅を売却する必要が生じれば、別の問題です。

そのため、

死亡後の相続対策としての遺言書

と、

生前の判断能力低下に備える財産管理対策

は分けて考えることが大切です。

生前贈与をすれば解決する？

「認知症になる前に不動産を子どもへ贈与すればよいのでは」と考える場合もあります。

確かに、本人に十分な判断能力がある段階で適切に贈与が行われれば、不動産の所有者を変更することは可能です。

ただし、不動産の生前贈与には、

贈与税
不動産取得税
登録免許税
将来の相続との関係

などを検討する必要があります。

相続による名義変更と生前贈与による名義変更では、税務上の取扱いも異なります。

財産管理対策だけを理由に安易に不動産を贈与すると、想定していなかった税負担が生じる可能性もあります。

生前贈与を検討するときは、司法書士だけでなく、必要に応じて税理士などとも連携して考えることが大切です。

すでに認知症の場合でも、まず判断能力の状況を確認することが大切

家族から見ると、

「最近物忘れが増えたから、もう何も契約できない」

と思うことがあります。

一方で、医療機関から認知症と診断されているからといって、すべての法律行為について一律に判断能力がないと決まるわけでもありません。

不動産売却について本人がどの程度理解できるのかは、具体的な状況に応じて確認する必要があります。

そのため、まずは、

本人の現在の状態
不動産売却の必要性
いつまでに売却したいのか
現在誰が住んでいるのか
施設などへ入居しているのか

を整理しましょう。

そのうえで、本人による手続きが可能なのか、成年後見制度などを検討する必要があるのかを考えます。

自己判断だけで契約を進めないことが重要です。

不動産の名義も確認しておきましょう

高齢の親が住んでいる実家について、売却を検討して初めて登記名義を確認するケースがあります。

すると、

土地が祖父名義のまま
父母の共有名義になっている
すでに亡くなった配偶者の持分が残っている

といったことが判明する場合があります。

このような場合には、認知症や成年後見の問題だけでなく、相続登記も必要になることがあります。

不動産の売却を将来的に考えているのであれば、本人が元気なうちに一度登記事項証明書などを確認し、現在の名義を把握しておくことをおすすめします。

2026年から住所変更登記も義務化されています

不動産所有者については、2026年4月1日から氏名・住所等の変更登記も義務化されています。

不動産の所有者が引っ越した場合などには、原則として変更があった日から2年以内に住所変更登記を行う必要があります。

高齢の親が施設などへ転居した場合には、不動産登記上の住所が以前の自宅のままになっていることもあります。

将来の財産管理を考えるときには、不動産の所有者だけでなく、登記されている住所なども確認しておくとよいでしょう。

成年後見の申立ては誰ができますか？

成年後見開始の申立ては、本人、配偶者、四親等内の親族など法律で定められた人が行うことができます。

申立ては、原則として本人の住所地を管轄する家庭裁判所に行います。

申立ての際には、

申立書
診断書
本人に関する資料
財産や収支に関する資料

など、さまざまな書類が必要になります。

また、申立てをすればすぐに後見人が決まるとは限りません。

家庭裁判所による審理を経て、成年後見を開始するかどうか、誰を成年後見人に選任するかが判断されます。

不動産売却の予定がある場合には、時間に余裕を持って検討することが重要です。

司法書士へ相談できること

司法書士には、認知症と不動産に関する問題について、

成年後見開始申立書など家庭裁判所提出書類の作成
任意後見契約に関する相談
不動産の登記状況の確認
相続登記
生前贈与による所有権移転登記
家族信託に伴う不動産登記
住所変更登記

などについて相談できます。

また、不動産売却が実際に決まった場合には、所有権移転登記など登記手続きを司法書士が担当することもあります。

ただし、成年後見制度の利用が適切かどうか、家族信託や生前贈与を利用した方がよいかは、それぞれのご家庭の状況によって異なります。

一つの制度だけを見て判断するのではなく、本人の希望や財産状況を整理したうえで考えることが大切です。

枚方市・京田辺市・松井山手周辺で親の不動産についてお悩みの方へ

枚方市、京田辺市、松井山手周辺でも、

「親が高齢になり実家を今後どうするか考えたい」

「施設への入居を検討している」

「親名義の家を将来売却する可能性がある」

「認知症が進んでからでは遅いのではないかと心配」

というご相談があります。

財産管理対策は、本人に十分な判断能力がある段階と、すでに判断能力が低下している段階とで選択できる方法が大きく変わります。

特に、不動産は売却や名義変更に本人の意思確認が必要となるため、将来処分する可能性がある場合には早めに考えておくことが重要です。

野島一美司法書士事務所では、枚方市・京田辺市・松井山手を中心に、成年後見、不動産登記、相続、生前の財産管理に関するご相談に対応しています。

「まだ売却すると決めていない」「今のうちに何を準備すればよいか知りたい」という段階からでもご相談いただけます。

よくある質問

Q. 親が認知症と診断されたら、不動産はもう売れませんか？

診断名だけで一律に売却できないと決まるわけではありません。

重要なのは、その不動産売却について本人が内容を理解し、自分で判断できる状態かどうかです。

判断能力が十分でない場合には、成年後見制度などを検討する必要があることがあります。

Q. 子どもが親の代わりに売買契約できますか？

子どもであるというだけで、親名義の不動産を自由に売却する権限はありません。

本人から有効な代理権を与えられている場合や、成年後見人として適切な権限を持つ場合など、法的な権限が必要です。

Q. 成年後見人になれば実家を自由に売却できますか？

自由に売却できるわけではありません。

成年後見人は本人の利益のために財産を管理します。

特に本人の居住用不動産を処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要です。

Q. 家を売却したら成年後見制度を終了できますか？

不動産の売却が終わったことだけを理由として成年後見が自動的に終了するわけではありません。

成年後見は、本人の判断能力が回復するなどの事情がない限り継続することがあります。

Q. 認知症になる前にできる対策はありますか？

本人に十分な判断能力があるうちであれば、任意後見、家族信託、遺言書、生前贈与などを検討できる場合があります。

ただし、それぞれ目的や効果が異なります。

財産や家族の状況に合わせて検討することが重要です。

Q. 遺言書を作っておけば不動産売却も家族に任せられますか？

遺言書は主に本人が亡くなった後の財産承継について定めるものです。

本人が存命中に判断能力が低下した場合の不動産売却を、遺言書だけで家族に任せることはできません。

生前の財産管理については別の対策を考える必要があります。

認知症対策は「必要になってから」では選択肢が限られることがあります

親の不動産について考えるとき、

「売却する必要が出てから手続きを考えればよい」

と思われることがあります。

しかし、本人の判断能力が低下してからでは利用できない方法もあります。

本人が十分に判断できる段階であれば、

今後も実家に住むのか
施設入居後は実家をどうするのか
誰に財産管理を任せたいのか
将来不動産を売却する可能性があるのか

などを本人と家族で話し合うことができます。

そして必要に応じて、任意後見や家族信託、遺言書などを検討することもできます。

一方、すでに本人の判断能力が十分でない場合には、成年後見制度など法律に定められた方法を検討する必要があります。

大切なのは、「認知症になったら売れない」と不安になることではなく、現在の本人の状態と財産状況を確認し、利用できる制度を整理することです。

枚方市・京田辺市・松井山手周辺で、高齢のご家族が所有する不動産や、認知症に備えた財産管理、成年後見についてお悩みの場合は、野島一美司法書士事務所までご相談ください。

本人の希望や現在の状況を確認しながら、不動産登記や成年後見など必要な手続きを整理し、将来を見据えた財産管理をサポートいたします。